其实,这个问题上,中国和日本比是不同大于相同。
如果说比阶段的话,我觉得我们发展阶段大概相当于在日本1975年~1980年之间,老龄化大概已经到了日本2000年了。
当年日本政府刺破泡沫,同时采取了加息,征房产税的办法。为什么日本的泡沫后来回不来?第一,因为日本的土地被抵押给了银行,贷款出来的钱拿出去炒股。股市先崩盘,然后是银行坏账,银行崩了,整个经济就崩了。第二,日本政府不是说今天说收税就可以收税,明天不想说就可以立马不收。政策调节手段慢。第三,日本政府控制不了楼市的供给,也没有什么办法控制楼市的需求。举个例子,日本可没有什么招拍挂。日本也没有什么户口,放松或者收紧。
相比之下,在我国
第一,我们有相当大的能力控制楼市的供给和楼市的需求。每年土地供应三平方公里还是十平方公里,在相当程度上是可以控制的。是让大学生落户还是控制大城市户籍人口,也是可以调整的。
第二,我们的楼市给多少首付?利率应该是多少?交易的时候交什么税费?我们可以在一个晚上就改变。在一线城市的最能感同身受。
第三,我们并没有把土地抵押了,去炒股的现象。
第四,最重要的是日本的政府的财政来源不是土地。而中国很多地方的财政来源50%以上靠土地。最少有20%到30%靠土地。
第五,相当大的部分的大型房企实际上是国企。前几天看了一篇文章,说现在很多大型的国有房企正在拿地。某种程度上来说土地拍出多少钱?我们也许有办法控制。
第六,我们非常清楚,不能重蹈日本的覆辙。
所以说任何拿中国和日本比的,应该看看这些不同。
相同之处是老龄化,以及地方的凋敝。假设某一个城市一套新房都不建或者只建很少的新房,可总需求还在减少,那么这个城市的房价政府就很难调控。中国面临的老龄化问题可能较之日本更为严峻,因为照目前的生育率趋势看我们是未富先老。
所以说对于中国的三四线城市还是有借鉴日本经验的可比性的。房市研究僧