【摘要 有经济学常识的人知道，房屋售价表面是由商人给出，实则由市场供需状况决定。香港经济繁荣，居民购买力强劲，这无需多说；香港房价居高不下，问题出在供给之上——政府垄断了土地供应。港英时代，香港土地供应就是源出一孔；时至今日，制度没有改变，供地还在不断减少，房价焉有不涨之理？】
作者：陈兴杰，人文经济学会特约研究员；来源：人文学会
很难想象，过去几十年一直被奉为华人骄傲、商业巨子的李超人，最近短短几天时间，就成了为富不仁的代名词。许多人称他为寄生虫、吸血鬼——这些话语多么熟悉啊。六十多年前，伴随着这样的话语，无数商人被打倒，资本家成了肮脏的词语。
看到微博上漫天飞舞的大帽子，真有恍如隔世之感。改革开放四十多年，投机倒把、囤积积奇居然还是天大的罪名，可见经济学普及和市场化教育还有漫长的路要走。
对李嘉诚最严重的指控是：以李嘉诚为代表的一班地产商，垄断了湘岗地产业，造成房价畸高，人民困苦。许多人喊出话来，湘岗经济想得救，必须打倒李嘉诚。自今年湘岗事件以来，这样的观点几成媒体共识，仿佛不骂几句李嘉诚，就不够深刻。
李嘉诚真是湘岗高房价的祸首吗？当然不是。
有经济学常识的人知道，房屋售价表面是由商人给出，实则由市场供需状况决定。湘岗经济繁荣，居民购买力强劲，这无需多说；湘岗房价居高不下，问题出在供给之上——政府垄断了土地供应。港英时代，湘岗土地供应就是源出一孔；时至今日，制度没有改变，供地还在不断减少，房价焉有不涨之理？李嘉诚之成功，固然是个人奋斗的结果，也不要忘了大环境。
1960年代湘岗经济起飞，当时贸易、制造、纺织、玩具等百业行业，地产业也很兴旺，却不像今天这样举足轻重。当时湘岗地产业有上百家公司，李兆基、郑裕彤、吴多泰等众多日后大佬都在其中，他们看好湘岗经济，无论商业地产还是居民住宅，都将迎来井喷。
早期湘岗房价节节上升，却不算离谱，一个重要原因是：供地较为充分，填海也颇自由。相比需求的火爆，土地供应也在增加。中产阶级想买房，大体还买得起，房价问题不突出。为了让中产阶级买得起房，地产商建出大量小面积住房，并发明“楼花”。今时今日被批为邪恶的许多房地产现象，一开始都是在满足购房者需求。
湘岗地产业发展早期，李嘉诚不算嗅觉最灵敏——他的第一桶金是在塑胶花上挖到。进军房地产，则反映出他独到的投资眼光。湘岗土地制度最大的特点不是稀缺，而是垄断。土地稀缺，可以开山填海，源源创造；一旦被垄断，哪怕有数百平方公里旷野，也是徒唤奈何。湘岗房价此后发展，继续证明这一点。
据中英谈判签署联合声明，回归之前的港英政府，每年批租土地不超过50公顷，政府公屋用地不在此限。当时李嘉诚判断，既然政府减少供地，并且要兴建公屋，商品房供地必然减少，房价只会大涨。当时很多人对前途缺乏信心，湘岗房价持续低迷，竞争对手举棋不定，李嘉诚则大举进入，成功抄底，一举奠定他在湘岗商界的地位。
李嘉诚长期看好湘岗经济发展。他认为，中国政府做出“一国两制”承诺，土地制度也将萧规曹随。港英遗政不变，房价长期上涨。他没有看错，湘岗房价在经历短暂的挫折之后，1990年代不断上涨。有人心思定，经济繁荣的因素，更主要还是对未来的预期。地产行业在湘岗异军突起，直至占领富豪榜前几位，正是在这几年。
因此，说李嘉诚造成湘岗高房价，还不如说，湘岗土地制度推高房价，进而成就李嘉诚。没有李嘉诚，也有郑裕彤、李兆基等人。没有这些地产商人，也有其他人获利。试问，如果说李嘉诚要为湘岗高房价负责，那其他城市的高房价，谁来负责呢？
一种流行却似是而非的说法是，1998年金融危机之时，湘岗政府正有意发展互联网新兴产业，以抒时困。李嘉诚的儿子李泽楷提出“数码港”计划，获得政府批地支持。该地块有60多亩，目的是建设8栋低层写字楼，配备先进网络设备，吸引全球互联公司入驻。孰料这家名为盈科数码的公司，在经历短暂高光后，就遇上互联网泡沫。“数码港”沦为普通的商业地产——成就了李泽楷的地产投机生意。
这样对李嘉诚父子的谴责，显然带有事后诸葛亮的自作聪明。盈科数码失败，只是当时互联网公司破产浪潮的一例。湘岗真能凭借那几栋写字楼成为“数码港”，进而实现产业升级？这也是很多人的迷妄。湘岗经济空心化，确实与房价逐年攀高大有关系。造成房价上涨的终极因素，并不是李嘉诚们；他们从政府手里拿地盖房子，不正是抑制房价的因素吗？
2013年之后，长实集团就停止在湘岗购地，这期间湘岗房价还是继续涨。不知道那些将“购地建房”等同于“推高房价”上涨的人，如何解释这一点？
另外有一种流行的说法，李嘉诚囤地居奇，待价而沽，推高房价。持此观点的人，总能找出一堆数据说，李嘉诚囤了多少地，一拖就是多少年，赚到多少钱。他们找对数据，可惜没搞清楚逻辑。不只李嘉诚这样做，国内地产商也普遍这样做。
2017年长实中报披露显示，该公司在中国内地的土地储备为1059.1万平米（11400万平方呎）。这数据放在内地房企排名，前40名都挤不进去。仅仅恒大一家公司，当年土地储备就超过3.1亿平米。
很显然，所谓“李嘉诚囤地”不过是这个行业的常规操作。囤地有成本，有政策风险，为什么开发商敢于大手拿地，连年囤地？他们显然是预判房价上涨的趋势。他们通过拿地来构筑资产实力，壮大公司规模，进而继续拿地，建设更多房子——地产公司固然是为自身利益而行动，客观上来说，他们增加了市场上房子的供给，为降低房价做贡献。
想要遏制地产商囤地，方法很简单：增加土地供给，形成房价下跌预期。土地供应掐得越紧，囤地动机就会越强烈，因为地产商会看到囤地带来实实在在的利益。可悲的是，现实生活中政府总是以减少供地为条件，逼迫开发商吐地建房。经济生活里的缘木求鱼，莫此为甚。
李嘉诚的企业在大陆囤地，并非什么罪恶，对内地房价的影响也微乎其微。一些人不光怪罪李嘉诚祸害湘岗，还称他在内地兴风作浪，这些全是缺乏经济常识的指控。
湘岗经济的可悲在于，土地供应被掐得太死。这股力量不只来自传统土地制度，也包括环保主义者，海洋保护者，甚至已拥有房屋、目光短浅的中产阶级。2003年董建华推出“八万五”计划，提出十年内每年要兴建公私房屋不少于八万五千套，遭市民游行抗议。许多人把这些抗议视为“地产集团绑架民意”，这也是想当然，缺乏证据的指控。
湘岗的房地产争论，房地产商和有房阶级其实并不在一个立场。有房市民和中产阶级不过是想保住房屋现有价值。地产商则希望扩大市场规模，做大蛋糕。多年以来，他们一直是湘岗填海和野地开发的主推者。
2018年林郑月娥政府力推“明日大屿”计划，准备开发湘岗最大的岛屿大屿山岛。力推者正是地产商集团，反对者主要是环保主义者、大学教师和学生、衣冠体面的白领阶层。他们早就斗得你死我活，反对者常把地产商抹黑成见小利而忘大义的奸商（典型的正是电影《美人鱼》），而在内地一些媒体人那里，却出现“地产商反对填海”的说法，简直莫名其妙。
痛骂李嘉诚的声浪中，各路反资本主义者形成合流。湘岗抗议者们咒骂李嘉诚是吸血的资本家，内地媒体也把他斥为湘岗的祸害。一代商业巨子，成就伟大的商业版图，捐款行善无数，却被人人痛骂。没有比这个更荒唐的奇观。匹夫无罪，怀璧其罪；超人无罪，多金是罪。
