近日，据彭博社引述消息人士透露，因未能偿还一笔45亿港元的银团贷款，世茂集团持有的香港东涌世茂喜来登酒店及福朋喜来登酒店，正面临汇丰、中银香港、东亚银行等多家债权银行的接管处置。
从2023年以65亿港元挂牌到2024年底降价至45亿港元，两年间世茂两次挥泪甩卖，折价幅度超30%，却始终无人接手。
如今从主动变卖到即将被银行接管，这两家世茂集团旗下近两年收入近5亿、收入排名第二、第三的“现金牛”酒店，终究还是没能守住。
这不是世茂第一次变卖核心酒店资产，但这一次，连香港两家最能赚钱的酒店都保不住了，多少让外界感到唏嘘。
银行要收走世茂的“下蛋母鸡”？
事情要从十二年前说起。
2014年，世茂集团联合明发集团，通过合营公司铭阳有限公司以18.3亿港元拿下东涌酒店地块，租期50年。其中世茂占股80%，掌握项目实际控制权。
按照当时的规划，项目总投资约50亿港元，打造包含两家酒店、一座商场的大型综合体。
地块紧邻香港国际机场，背靠东涌居民区，去迪士尼也只有二十分钟车程，天然享有空港客流、度假客流和本地消费三重红利。
作为世茂集团在香港开业的首个酒店项目，世茂喜来登酒店与福朋喜来登酒店被打造成一个酒店群。
两家酒店的开业时间十分接近，世茂喜来登酒店于2020年12月开业，福朋喜来登酒店则于2021年1月开业。
1219间客房的规模，使其建成后直接成为香港第二大酒店。
谁也没想到，这个曾被世茂寄予厚望的酒店项目，一度沦落到降价出售，又即将被银行接管的地步。
据其2025年年报显示，香港东涌福朋喜来登酒店和世茂喜来登酒店分别实现收入2.8亿元、2.16亿元，分别同比增加6.1%、2.9%。
上述两家酒店是世茂集团旗下近两年收入第二、第三高的酒店项目，第一为上海康莱德酒店。
令人唏嘘的是，这两家年营收近5亿元的酒店，如今居然连自己都保不住。
因为它们上面压着45亿的债务。
45亿债务压顶
在建设过程中，该项目使用了大量的贷款融资，自有资金比例不高。
2016—2017年建设期，以汇丰、中银香港、东亚银行为主力的银团，提供了工程贷款，项目公司只需付息、不还本金。
2020年底到2021年初，酒店开业后完成整体再融资置换，统一打包成45亿港元长期项目贷，以整栋东涌双酒店及湾景荟商场抵押，项目公司等额分期逐年还本金，并按季度付息。
2023年，上述银团贷款重组，设置2年本金缓冲期。
然而，两年缓冲期满后，世茂还是无力偿还本金，正式违约。
按照协议，银团将接管上述两家酒店和湾景荟商场。
其实，在2023年贷款重组后，世茂就在筹划出售两家酒店。
最初挂牌价为65亿港元，扣除45亿港元贷款后，世茂还能回笼约20亿港元资金。
而现实远比预想残酷。一年时间过去，买家迟迟没有出现。
2024年底，世茂被迫将报价大幅下调25%至45亿港元，相当于打了七五折，却依旧无人问津。
值得玩味的是，45亿港元的违约金额，恰好与世茂香港两家酒店最后一次的挂牌价持平。
这意味着，即便银行最终能以这个价格成功脱手，也刚好覆盖本金，利息部分大概率要成为坏账。
而如果拍卖价格继续下探，银行也将面临实际损失。
世茂酒店二十年沉浮
世茂与酒店行业的结缘，始于1989年。
1989年，世茂集团创始人许荣茂回到家乡福建石狮，之后在石狮第一家土地成片开发区振狮开发区取得150亩地块，开发首个综合体项目，其中便包含石狮首家外资三星级酒店。
2004年，世茂正式进军酒店业。
那是中国房地产的黄金年代，也是国际酒店品牌大举进入中国市场的窗口期。
2004—2007年，短短3年时间，世茂在上海接连落子三家酒店——上海世茂佘山艾美酒店（现上海佘山茂御臻品之选酒店）、世茂皇家艾美酒店和外滩茂悦大酒店。
2009年，世茂酒店及度假村成立，全面负责世茂旗下酒店业务的经营、管理和发展。
此后数年间，世茂一路狂奔，与万豪、凯悦、洲际、希尔顿等几乎所有国际酒店集团都建立了合作关系。
巅峰时期的2019年，世茂拥有27家国际品牌酒店（含筹建）、136家自主品牌酒店（含筹建），总客房数超过3万间，年接待客人超660万人次，EBITDA率达到30.9%，位居行业前列。
那段时间的世茂酒店，最不缺的标签就是“地标”和“第一”。
最广为人知的当属上海佘山世茂洲际酒店，也就是大名鼎鼎的“深坑酒店”，这也是洲际集团全球开业的第200家酒店。
这座建造在废弃采石坑内的酒店，海拔负88米，被誉为世界建筑奇迹之一。从建成之日起便成为网红打卡地，房价常年维持在两三千元一晚，长期一房难求。
除了委托国际品牌管理，世茂也一直在尝试打造自主品牌。
2017年，世茂联手喜达屋资本成立世茂喜达酒店集团，推出茂御、世御、茂御居、凡象、睿选尚品、睿选等多个自主品牌矩阵，甚至把项目开到了巴厘岛、马六甲等地，喊出了“民族酒店品牌走向世界”的口号。
当时，世茂对酒店业务寄予厚望，多次公开提及分拆酒店业务上市的构想。
2011年前后，世茂就曾筹划将酒店业务打包上市，预期募资上百亿港元，后来因规模不足暂缓。
2018年至2019年间，再度传出世茂酒店分拆上市的消息，业内普遍认为，按照世茂的资产质量和增长速度，登陆资本市场只是时间问题。
从辉煌到卖资产
2021年下半年开始，房地产行业流动性危机集中爆发，世茂也未能独善其身。
债务压力之下，抛售优质资产回笼现金成了唯一选择，酒店资产首当其冲。
2022年，多家媒体披露世茂集团将全国项目摆上待售货架，其中包括多项酒店类资产。
不过，世茂集团随后很快辟谣，表示部分资产可能有处置计划，但具体销售事宜尚未最终确定。
截至2025年末，世茂集团已开业自持酒店23家，租赁直营酒店4家，客房8800余间。
据财报显示，世茂集团酒店业务2025年营业收入21.85亿元，同比2024年的22.25亿元下降1.8%。
这个业绩放在整个酒店行业并不算差，但相对于世茂如今千亿级债务规模，不过是杯水车薪。
地产系酒店要换个活法
从意气风发的地标制造者，到四处变卖资产的困局中人，世茂酒店用二十年走完了一轮完整周期。
而它走过的路，几乎也是所有地产系酒店集团的共同轨迹。
房地产高歌猛进的年代，开发商其实并不指望酒店本身赚钱，而是把五星级酒店作为提升区域形象和楼盘价值的重要工具，以此带动住宅销售。
由于高星级酒店投资高、影响力大，不仅能够提升城市形象，还能带动地方经济发展，因此不少地方政府也乐于推动酒店建设，甚至将其作为开发商拿地的附加条件，并给予相应补贴。
开发商为了获取土地资源，也纷纷大举建设高星级酒店。
然而，房地产黄金时代终究结束。当行业进入调整周期，地产系酒店同样难以独善其身。
绿地酒店就是一个典型案例。2025年，绿地酒店全年营收8.77亿元，年均入住率仅45.81%，下半年客房规模缩减13%至6094间，折算下来单房日均总收入约335元。
刨除客观因素，其盈利能力甚至低于疫情时期的2022年，创下近五年来新低。
可以说，几乎所有地产系酒店集团都面临类似困境：
一方面，早期项目多布局于新区、商务区或地产配套区，需求高度依赖会展、商务和房地产周期；
另一方面，产品以全服务酒店为主，固定成本高，对入住率和房价变化极为敏感。
当商务出行恢复不及预期、会议及政企客源收缩、价格竞争加剧时，这类酒店的盈利模式往往率先失灵。
而地产系自持、全服务、重运营的酒店模式，就成了周期波动中最脆弱的一环。
继续扛着，每天都在亏钱；想卖掉，市场上根本没有足够的接盘侠。
说到底，酒店这门生意最终还是要回归运营本质。过去依靠地产红利轻松赚钱的时代已经一去不复返，未来比拼的将是真刀真枪的运营能力。
这个过程注定痛苦，但地产红利退场之后，唯有回归市场、回归运营、回归服务，酒店行业才能真正走向成熟。而世茂的遭遇，或许只是地产系酒店集体转型阵痛中的一个缩影。
